Loi de finances


Du nouveau en matière d'investissements immobiliers locatifs


De bonnes et de moins bonnes nouvelles pour ceux qui envisagent d'investir dans le secteur de l'immobilier locatif.
Les locations de meublés
Les contribuables qui détiennent des logements et les louent meublés ne sont pas imposables dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Toutefois, suivant l'importance de cette activité, ces propriétaires bailleurs peuvent être considérés comme des professionnels, bénéficiant alors d'un régime spécifique fiscalement très avantageux.
Activité professionnelle
Dans un contexte de limitation des niches fiscales, les nouvelles dispositions rendent le régime de loueur en meublé professionnel (LMP) moins accessible. Ainsi, à compter des revenus de 2009, la possibilité de bénéficier du statut de LMP est restreinte. Les conditions d'application du régime sont désormais cumulatives et non alternatives comme auparavant :
- un membre du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;
- les recettes annuelles de cette activité retirées par des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 ´ ;
- les recettes annuelles tirées de cette activité doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal (condition nouvelle).
Précision
pour permettre la transition entre l'ancien et le nouveau régime, un mécanisme de lissage des revenus est mis en place pour l'appréciation de cette nouvelle condition. Ainsi, les recettes issues des locations ayant commencé avant le 1er janvier 2009 seront artificiellement gonflées selon la formule suivante :
Revenus locatifs =
(recettes x 5) - (recettes x nombre d'années écoulées depuis le début de la location x 2/5)
Exemple : location démarrée le 1er janvier 2007 :
Recettes 2009 = 30 000 ´
=> Recettes majorées : 150 000 - (30 000 x 2 x 2/5) = 126 000 ´
Activité non professionnelle
Lorsqu'un loueur de meublés ne peut pas bénéficier du statut de professionnel, il est alors soumis aux règles d'imposition des BIC non professionnels, moins avantageuses fiscalement. Toutefois, pour ne pas pénaliser les investissements réalisés dans les établissements pour personnes âgées ou handicapées, les résidences avec services pour étudiants et les résidences de tourisme classées, du fait de la restriction du champ d'application du régime LMP, une réduction d'impôt est accordée aux contribuables qui investissent dans ces lieux. Ces investissements permettent en effet, depuis le 1er janvier 2009, de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 5 % du prix de revient du logement majoré, le cas échéant, du coût des travaux. La base de la réduction d'impôt est toutefois limitée à 500 000 ´, soit une réduction d'impôt maximale de 25 000 ´.
En contrepartie de cette réduction d'impôt, la base d'amortissement des immeubles qui en bénéficient est réduite de 15 %. Enfin, pour les revenus perçus en 2009, les déficits provenant de la location de locaux meublés ne sont imputables que sur les bénéfices tirés de la location meublée non professionnelle pendant 10 ans.
Régime micro-entreprise
La possibilité de bénéficier du régime très simplifié des micro-entreprises est restreinte à compter des revenus de 2009.
Désormais considérées comme des prestations de services, les recettes en meublé professionnel ou non professionnel ne doivent pas dépasser 32 000 ´ (au lieu de 80000 ´), tandis que le taux de l'abattement pour charges applicable est ramené de 71 à 50 %.
Le nouveau dispositif « Scellier »
Pour soutenir le secteur de l'immobilier, un nouveau dispositif fiscal est créé. Contrairement aux dispositifs Robien et Borloo, ce nouveau mécanisme permet de bénéficier d'une réduction d'impôt et non d'un amortissement du bien. Ce nouveau dispositif doit progressivement remplacer les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaître à la fin de l'année 2009. En 2009, les investisseurs ont donc le choix entre les dispositifs existants et le nouveau dispositif immobilier de défiscalisation dit « Scellier ».
Désormais, l'acquisition d'un logement destiné à être loué peut donc permettre de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 25 % du prix de revient du logement neuf plafonné à 300 000 ´, soit une réduction d'impôt maximale de 75 000 ´, étalée sur 9 ans. Ce taux de réduction applicable aux logements acquis ou construits en 2009 et 2010 sera abaissé à 20 % pour ceux acquis ou construits en 2011 et 2012. Cet avantage étant limité à un investissement par an (hors SCPI).
Important
si le montant annuel de la réduction d'impôt excède l'impôt dû, cet excédent peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la 6e inclusivement.
Si de nombreuses conditions d'application de ce dispositif sont empruntées au régime Robien (obligation de louer nu pendant 9 ans à une personne qui en fait sa résidence principale en respectant certains plafonds de loyers), quelques particularités méritent d'être soulignées.
Cette nouvelle réduction d'impôt ne sera pas accordée pour des logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques ne se caractérisant pas par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.
Par ailleurs, l'application de cette réduction d'impôt est subordonnée au respect de normes relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des logements loués.
Une restriction qui ne sera toutefois applicable qu'après la publication d'un décret et au plus tard le 1er janvier 2010.
Le dispositif Malraux remanié
La déduction des charges des revenus fonciers et l'imputation des déficits sur le revenu global, dit dispositif Malraux, est remplacée par une réduction d'impôt sur le revenu dont le montant est plafonné.