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Comment bien imputer un déficit foncier


Rescrit n° 2010/35 du 15 juin 2010
Les revenus issus de la location de logements non meublés sont imposables à l´impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Et lorsqu´une même année, les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers perçus, le propriétaire constate un déficit foncier.
Attention! Si vous êtes soumis au régime du micro-foncier, vous ne pourrez pas constater de déficit. Ce régime permet de porter directement le montant des recettes brutes annuelles sur la déclaration des revenus, et de bénéficier d´un abattement forfaitaire pour frais de 40 %, et donc d´être imposé sur un revenu foncier net équivalant à 60 % des recettes brutes déclarées.
Un déficit qui vient réduire les autres revenus (revenu global), dans la limite de 10700 ´, pour la part des charges qui ne provient pas des intérêts d´emprunt. L´éventuel excédent et la fraction du déficit résultant des intérêts d´emprunt sont imputables sur les futurs revenus fonciers des 10 années suivantes.
Toutefois, pour que cette imputation reste acquise au contribuable, le ou les immeubles, à l´origine de ce déficit, doivent être affectés à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Si cette condition n'est pas respectée, l'imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause.
Pour réaliser cette remise en cause, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient la cessation de la location doivent être reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d'un déficit sur le revenu global. Le déficit indûment imputé sur le revenu global est alors théoriquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Mais cette imputation n´est possible, selon l´administration fiscale, que jusqu'à l'année de cessation de la location. En revanche, les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus venir réduire les revenus fonciers des années suivantes. En pratique, l´application de cette disposition peut se révéler délicate.
Illustration: un contribuable propriétaire possède deux appartements A et B qu´il donne en location. Il a réalisé des travaux dans l´appartement B. Globalement, la détermination du revenu foncier de 2007 fait apparaître un déficit. Un déficit uniquement rattachable à B.
2007 2008 2009 2010
Revenu foncier global 1000 ´ 1000 ´ 1 000 ´
Déficit foncier global 15700 ´
Imputation déficit sur: revenu global revenus fonciers 10700 ´ 1000 ´ 1000 ´ 1000 ´
Revenu foncier imposable 0 0 0 0
Déficit restant à imputer 5000 ´ 1000 ´ 3000 ´ 2000 ´

Fin juin 2010, il a vendu l'immeuble B (soit avant le 31/12 de la troisième année qui suit celle de l'imputation).
Retraitement suite à la vente de l´appartement B
2007 2008 2009 2010
Revenu foncier global 1000 ´ 1000 ´ 750 ´
Déficit foncier global 15700 ´
Imputation déficit sur: revenu global revenus fonciers 0 1000 ´ 1000 ´ 750 ´
Revenu foncier imposable 0 0 0 0
Déficit restant à imputer 15 700 ´ 14 700 ´ 13 700 ´ 0

Le déficit de 12950 ´ est perdu et ne pourra pas être imputé sur les éventuels revenus fonciers des années ultérieures (après le 31 décembre 2010) alors même que le contribuable possède d´autres biens loués qui lui rapportent des revenus fonciers.